Inleiding
In deze paragraaf grondbeleid wordt ingegaan op het grondbeleid in relatie tot de gemeentelijke projecten en hoe wordt omgegaan met winst en verlies. Er wordt een toelichting gegeven op het verplicht nemen van tussentijdse winst en de uitgangspunten en resultaten van de geactualiseerde grondexploitatie(s) (hierna GREX/GREXen) worden per 1-1-2026 weergegeven. Tot slot wordt ingegaan op de kansen en risico’s met betrekking tot de grondexploitaties en het benodigde weerstandsvermogen.
In de Nota Grondbeleid 2023-2026 zijn de kaders voor het grondbeleid vastgesteld. Er wordt uitgegaan van situationeel grondbeleid, waarbij per initiatief/ontwikkeling wordt gekozen welke vorm van grondbeleid door de gemeente wordt gehanteerd: actief of faciliterend. Voor de ontwikkelingen waarbij de gemeente (een gedeelte van) de grond in eigendom heeft (genomen), actief betrokken is en 100% regie heeft, stelt de gemeente een eigen GREX op. Hierbij wordt rekening gehouden met de voorgeschreven richtlijnen van de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV).
Het BBV definieert grondexploitaties als volgt:
“Grondexploitaties zijn gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd”.
Een GREX wordt voor een langere periode opgesteld, waardoor veel aannames moeten worden gedaan over renteontwikkelingen, kosten- en opbrengstenstijgingen en/of -dalingen. Afhankelijk van het te ontwikkelen plan, de actuele en de te verwachten toekomstige economische situatie is bij resultaatbepaling van de GREX sprake van winst of verlies. Omdat binnen de GREX de financiële risico’s groot kunnen zijn, is een helder beeld en reële inschatting van de financiële risico’s belangrijk. Van de resultaten van de GREXen wordt verwacht dat deze een substantiële bijdrage leveren aan de (ruimtelijke en volkshuisvestelijke) gestelde doelstellingen.
Actualisatie grondexploitaties
De GREXen zijn op prijspeil 1-1-2026 geactualiseerd, waarbij rekening is gehouden met de huidige marktsituatie. Dit betekent dat voor alle GREXen is gekeken naar het uitgiftetempo en de grondprijzen van de nog uit te geven kavels. Daarnaast zijn de opgenomen plan- en civieltechnische kosten geanalyseerd. Waar nodig en waar zinvol is de gemeentelijke plankostenscan gebruikt. Hiervoor is een rekensystematiek gehanteerd die aansluit bij de ministeriële regeling voor plankosten.
De kostenramingen voor de civiele werken zijn opgemaakt en geactualiseerd (exclusief btw).
Vroegtijdige (tussentijdse) winstneming
Volgens het BBV is de gemeente verplicht bij winstgevende GREXen vroegtijdig tussentijds winst (hierna winstneming) te nemen volgens het realisatiebeginsel via de “Percentage of completion” methode (POC-methode). De BBV zegt hierover het volgende:
“Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd dient tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitaties winst te worden genomen”.
Bij de bepaling van de winst over 2025 wordt rekening gehouden met de eerder genomen winst (t/m 2024). In de voorafgaande jaren kan het zo zijn dat de resultaten door bijvoorbeeld gewijzigde economische omstandigheden te positief of te negatief geraamd zijn. Als later blijkt dat bijvoorbeeld de bouwkosten hoger waren dan verwacht (door bijvoorbeeld oorlog), wordt het te veel aan genomen winst aan het einde van elk jaar automatisch gecorrigeerd via de POC-methode. De winstneming per 31 december 2025 wordt toegevoegd aan de ‘Algemene reserve gemeentelijke GREXen’.
Verlies
Als blijkt dat het resultaat van een GREX negatief (verliesgevend) is wordt, in overeenstemming met de BBV-regelgeving, een verliesvoorziening ter afdekking van het tekort gevormd. Deze verliesvoorziening, genaamd ‘voorziening te verwachten verliezen grondexploitaties’, wordt gedekt uit de ‘Algemene reserve gemeentelijke GREXen’.
Algemene reserve gemeentelijke grondexploitaties (ARG)
De algemene reserve gemeentelijke grondexploitaties (hierna ARG) vormt een buffer om te voorkomen dat de algemene reserve met nadelige effecten (één of meerdere tekorten) op GREXen wordt geconfronteerd. De ARG is alleen bestemd om negatieve resultaten van GREXen op te vangen. Deze reserve kan niet worden aangesproken voor uitgaven die geen relatie met GREXen hebben. Wel mag een eventueel overschot in deze ARG worden afgeroomd ten gunste van de algemene reserve. Aan de andere kant wordt vanuit de algemene reserve een toevoeging aan de ARG gedaan als blijkt dat het benodigde bedrag van de ARG onvoldoende is om de ontstane tekorten af te dekken. Om dit te monitoren worden de GREXen twee keer per jaar geactualiseerd: per 1 januari bij jaarrekening en per 1 juli.
De beschrijving over tussentijdse winstneming en verlies en algemene reserve is in onderstaand overzicht weergegeven.
